Как видно из приведенного определения, отличительными особенностями кадастровой стоимости являются, во-первых, применимость исключительно к объектам недвижимости, во-вторых, использование по общему правилу методов массовой оценки объектов недвижимости (т.е. при осуществлении оценки, как правило, не учитываются индивидуальные особенности объекта недвижимости, а также характер прав и обременений в отношении него), в-третьих, проведение такой оценки исключительно в рамках строго установленной процедуры – государственной кадастровой оценки.
Согласно положениям Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и включающих в себя:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
В настоящее время кадастровая стоимость используется прежде всего в трех целях – для определения налоговой базы по налогам на имущество, объектом налогообложения по которым выступает недвижимость, для определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в определенных случаях), а также для определения размера выкупной платы при отчуждении физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в определенных случаях).
Следует отметить, что с 01.01.2015 налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется, по общему правилу, также исходя из кадастровой (а не инвентаризационной, как ранее) стоимости объекта недвижимости (лишь в некоторых случаях предусматривается возможность определять ее исходя из инвентаризационной стоимости), а с 01.01.2020 – налоговая база по данному налогу будет определяться исключительно на основании кадастровой стоимости.
Особенности определения кадастровой стоимости (и прежде всего то обстоятельство, что при ее установлении, по общему правилу, не учитываются индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости) на практике порождают многочисленные споры, связанные с тем, что кадастровая стоимость соответствующего объекта недвижимости зачастую превышает рыночную, в результате чего собственник недвижимого имущества (либо его потенциальный арендатор или покупатель – если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности) вынужден нести расходы (на уплату налога, арендной платы либо выкупной цены) в неоправданно большем размере, чем это имело бы место при определении стоимости объектов недвижимости исходя из критериев рыночной цены.
В 2011 году, рассматривая вопрос о соответствии требованиями действующего законодательства порядка определения кадастровой стоимости земельного участка применительно к начислению земельного налога, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010).
Таким образом, в случае, если по результатам определения кадастровой стоимости она оказалась выше, чем рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимости, права собственника соответствующего объекта недвижимости (либо его потенциального арендатора или покупателя – если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности) подлежат защите путем предъявления иска об определении кадастровой стоимости посредством указания рыночной стоимости такого объекта. Ответчиком по таким искам является Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице соответствующих филиалов.
При этом с 01.01.2017 для юридических лиц отменяется обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"), однако данное правило не будет распространяться на случаи оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу данного Федерального закона. Иными словами, если оспаривается кадастровая стоимость, полученная в результате государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017, досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для юридических лиц будет обязателен.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Такое заявление может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В настоящее время в отношении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, установлена исключительная подведомственность судов общей юрисдикции, причем в качестве суда первой инстанции по таким делам выступает суд субъекта РФ (ст. 20 КАС РФ).
Следует отметить, что с 15 сентября 2015 года представителями в суде по делам, связанным с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, могут быть только лица, имеющие высшее юридическое образование (ч. 1 ст. 55 КАС РФ).
Анализ практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что суды нередко встают на сторону заявителей и такого рода иски удовлетворяют (см., напр., апелляционное определение Челябинского областного суда от 21.10.2014 по делу N 11-11288/2014, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 10.09.2014 по делу N 33-7385/14, апелляционное определение Астраханского областного суда от 25.11.2015 по делу N 33-4113/2015, апелляционное определение Самарского областного суда от 16.10.2015 по делу N 33-11648/2015).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом следует учитывать, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки (ч.1 ст. 11 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
Внеочередная государственная кадастровая оценка проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки, а также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации и сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 19 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”.
Наша компания профессионально поможет в вопросе снижения кадастровой стоимости. Обращайтесь!