Актуальность и значимость вопроса легализации самовольных построек на территории Москвы в настоящее время сложно переоценить. Связано это усилением роли Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в выявлении объектов, обладающих признаками самовольного строительства. На сегодняшний день в Москве существует ЕДИНСТВЕННЫЙ действенный способ сохранения объекта, обладающего признаками самовольного строительства. Это прохождение Градостроительно — земельной комиссии (ГЗК) города Москвы в административном порядке. Мы предлагаем комплексное юридическое сопровождение процедуры легализации объектов самовольного строительства через ГЗК.

Что такое самовольная постройка и какие последствия влечет за собой подобный статус?

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. И распоряжаться постройкой оно не вправе – продать, подарить, сдать в аренду, или совершить иные сделки не получится.

Использование самовольной постройки не допускается!

Помимо отсутствия возможности оформления права собственности, ещё одно важной проблемой является угроза требований со стороны государственных органов по сносу такой постройки. При этом снос должен быть проведён за счёт лица, которое создало объект. Это достаточно серьёзный риск, особенно в современных реалиях, когда такие решения государственных органов могут повлечь довольно серьёзные издержки.

То же самое касается и самовольной реконструкции объектов недвижимости. В случае отсутствия необходимых разрешительных документов, а также ущемления прав третьих лиц проведением подобных работ, на собственника может быть наложено обязательство по приведению постройки в первоначальный вид. Как и в первом случае, это необходимо будет сделать за собственный счёт.

Однако это теория. Давайте рассмотрим практику, а именно трактовку и применение действующего законодательства городскими властями с одной стороны, и собственниками недвижимости, с другой.

Не секрет, что законодательно закрепленный тезис об отсутствии для владельца самовольной постройки возможности зарегистрировать на нее право собственности, мягко говоря, не совсем соответствует действительности. Более того, многие собственники недвижимости за прошедшие годы, увеличили площади своих объектов путем надстроек, пристроек, возведения антресолей, установления дополнительных перекрытий и иными способами. Почти все при этом зарегистрировали право собственности. Также нередко встречаются некапитальные торговые павильоны или автомоечные комплексы с краткосрочными договорами аренды земли под ними, естественно, не предусматривавшими никакого капитального строительства, превратившиеся в капитальные торговые центры или иные капитальные постройки. При этом на эти объекты есть зарегистрированные права собственности и/или решения судов о признании прав на такие объекты.

Что произошло дальше известно всем. Постановление Правительства Москвы №819-ПП и приложения к нему – страшный сон многих московских собственников. Нашумевшие «ночи длинных ковшей» и долгие споры о том, насколько правомерны действия властей, которые при принятии решения о сносе отметали все аргументы собственника, в том числе и сам факт зарегистрированного права собственности, а руководствовались лишь одним – тем, что земельный участок под строением изначально не выделялся для целей строительства на нем капитального объекта и отсутствием надлежаще оформленной разрешительной документации и акта ввода в эксплуатацию.

Как итог – при добровольном сносе собственник получит компенсацию от города. При отказе – еще и заплатит за снос из своего кармана.

Постановления Правительства Москвы № 819-ПП и 829-ПП

Первым звоночком для собственников стало появление Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП, которое предусматривало право специализированных органов, в частности Управ районов, Префектур округов и Госинспекции по недвижимости, проводить мониторинг подконтрольных территорий с целью выявления фактов проведения самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. К тому же этим органам было дано право пресекать подобные факты, что заключается в выдворении с участка лиц, проводящих самовольную застройку, а также в вывозе оттуда техники, материалов и в ограничении доступа к участку.

При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, который направляется в ДГИ (Департамент городского имущества). В результате у собственника объекта возникает целый ряд проблем, начиная от невозможности оформить или продлить договор аренды земли и заканчивая занесением объекта в приложение к Постановлению № 819-ПП, то есть в перечень объектов самовольного строительства, подлежащих сносу. Фактически и продажа подобного объекта недвижимости тоже будет заморожена, ДГИ не утвердит смену стороны в договоре аренды земли, а Росреестр не зарегистрирует переход права на землю, если земля в частной собственности. Таким образом, наличие объекта в Постановлении № 819-ПП может существенно осложнить финансово-хозяйственную деятельность собственника, вплоть до полного ее прекращения в случае, если объект будет снесен.

Вторым, даже не звоночком, а барабанной дробью, стало Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП, название которого красноречиво говорило само за себя: «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», которым утверждалось положение об организации работы по сносу самостроя в Москве, и в котором содержался перечень объектов, признанных самостроем.

Наша компания предупреждает, что любой факт самовольного создания объекта недвижимости, при затягивании процедуры его легализации, может привести к выявлению такого объекта и появлению описанных неприятных последствий. Поэтому мы рекомендуем не оставлять проблему без решения, а обратиться за нашей помощью. Мы окажем содействие в исключении объекта из Постановления № 819-ПП, 829-ПП и его легализации.

Как проходит процедура легализации самовольных построек

Поскольку масштаб приростов площадей объектов недвижимости за прошедшее время был воистину гигантским, дабы не сносить добрую половину коммерческой недвижимости в городе, а также с целью пополнения городской казны, Департамент городского имущества совместно с Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости разработал процедуру так называемой легализации объектов самовольного строительства. Сразу отметим, что нормативного регулирования эта процедура, действующая уже более двух лет, по сей день не имеет. То есть четко прописанного регламента нет, однако сам процесс вполне налажен и исправно работает. Что подтверждается многочисленными решениями ГЗК о сохранении объектов самостроя. Вот как выглядит процедура:

1 Этап

Обращение собственника в ГИН на имя Руководителя, после чего:

• ДГИ проверяет на возможность или отсутствие таковой оформления земельно-правовых отношений с учетом факта самовольного строительства;
• ДГИ оценивает наличие судебной работы, ее результатов и перспектив;
• ДГИ оценивает размер штрафных санкций;
• ГИН, при необходимости, актуализирует акт о наличии самовольного строительства и фактического использования объекта;
• ГИН готовит презентационные материалы для доклада заместителю Мэра Москвы по вопросам имущественно-земельных отношений.
• Срок исполнения первого этапа – 4 недели.

2 Этап

• ГИН выносит объект на обсуждение межведомственной комиссии (ГИН, ДГИ, МКА, ДЭПР и др. по необходимости);
• Собственник заказывает, получает и сдает в ГИН Техническое заключение;
• Собственник заказывает, получает и сдает в ГИН Архитектурно-градостроительный регламент;
• ГИН контролирует приведение внешнего вида объекта в соответствие (при необходимости);
• ГИН инициирует повторное обследование земельного участка
• Срок исполнения второго этапа – 12 недель.

3 Этап

• Доклад Мэру о проекте решения ГЗК по объекту
• ГИН, ДГИ инициируют рассмотрения проекта решения на рабочей группе;
• Принятие на ГЗК решения о целесообразности сохранения объекта и применения штрафных санкций;
• Срок исполнения третьего этапа – 3 недели.

4 Этап

• Оформление решения ГЗК
• Заключение краткосрочного договора аренды или доп. Соглашения к действующему;
• Направление претензии с суммой штрафных санкций правообладателю;
• Оплата штрафных санкций правообладателем в сроки, указанные в претензии (как правило 30 дней);
• Заключение договора аренды земельного участка.
• Срок исполнения четвертого этапа – 24 недели.

Как рассчитываются штрафные санкции за самострой?

Для объектов с зарегистрированным правом собственности:

Для объектов с не зарегистрированным правом собственности:

Бесплатная консультация

Вы можете обратиться к нам за первичной консультацией и получить ответы на все интересующие вас вопросы, касающиеся легализации объектов самовольного строительства.

Гарантируем результат

Наши специалисты доступны для консультаций и отчетов о текущей ситуации в любое время.

И самое главное – взявшись за работу после тщательной предварительной проработки вопроса и анализа документов, мы гарантируем положительный результат! В противном случае, договором об оказании услуг предусмотрен полный возврат предоплаты. Вы не оплачиваете процесс, Вы платите исключительно за результат!

Опишите Ваш случай и мы бесплатно подготовим план по легализации самостроя и рассчитаем стоимость наших услуг.

Для того чтобы мы могли быстрее и точнее дать ответ о стоимости и сроках работ, просим вас, по возможности, ответить на следующие вопросы:

о земельном участке

1. кадастровый номер участка
2. оформлены ли земельно-правовые отношения?
3. ВРИ земельного участка
4. есть ли долги по арендным платежам?

об объекте недвижимости, обладающим признаками самовольной постройки

1. кадастровый номер здания
2. зарегистрированы ли права на объект недвижимости?
3. совпадает ли фактическая площадь объекта с данными ЕГРН?
4. Выступает ли контур здания за границы земельного участка?
5. Увеличена ли этажность здания?
6. Находятся ли рядом со зданием коммуникации (газ, водопровод и т.д.)?
7. Находится ли рядом со зданием метрополитен?
8. Есть ли текущее судебное разбирательство, предметом которого является признание объекта самовольным строительством?
9. Есть ли в вашей ситуации нарушение прав третьих лиц?

Просим вас прислать копии следующих документов (при наличии):

• Актуальные выписки из ЕГРН
• Договор аренды ЗУ
• Техническая документация БТИ/РТИ
• Геоподоснова на ЗУ
• Короткое описание сути вопроса